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写字楼深圳-时间久一点不在地铁口的写字楼几乎出手的价格都在四五万

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因為,最初租寫字樓是我來洽談,所以跟包租半棟樓的二房東也慢慢熟絡起來。2017和2018年正是P2P熱火朝天的兩年,P2P公司如雨後春筍一般冒了出來,無論是北京(樓盤)上海(樓盤)還是暴雷的杭州(樓盤)。更不用說華南的「金融中心」深圳。

擠掉這兩年的金融、區塊鏈泡沫,加上經濟數據下降,小企業關停,即使不談寫字樓供應量的增加,也可以知道,寫字樓的行情大概率是一落千丈。

只談深圳,其實寫字樓的面積也在高速正向增加,但是需求量一直在萎縮。

全市寫字樓總存量為608萬平方米;其中甲級寫字樓市場空置率環比上升0.2個百分比,同比下降0.6個百分比,至18.2%。

引用一個數據:「2019年4月,第一太平戴維斯發佈的2019年第一季度深圳房地產市場研究報告透露:

那麼這樣的空租數據在未來會是怎麼樣的變化呢?

按照二房東的說法,以目前的這個價格出租,還抵不過給一房東交的房租,還要再贈送裝修,負擔空租期,但也沒辦法,房子基本都跟一房東簽了5-10年的合約。

前海還有數十棟寫字樓正在建設,超級總部中心,留仙洞總部中心,都在如火如荼的建設,龍崗、光明、坪山、寶安,都在源源不斷的建着寫字樓。

這中間最大的感觸便是,空租。

空租+廉價,意味着什麼?我們下文細說。

縱然前海有超前的規劃,但對於投資寫字樓這個事情,我是看空的。

除了空租,另外一個點就是便宜,甚至可以說是廉價。

寫字樓租金是主動的,但是相對主動,其實也是配套市場,比如地鐵,但是因為轉手難度大,且供應量太大,就變成了租金推動賣價。

  这是中介偷偷隔着玻璃门塞进来的广告,现在的价格几乎是2年前价格的一半到三分之二。

寫字樓已經過量了,這個已經是行業通識,也是一個不打折扣的事實。

寫字樓不是不能買太多,而是不能蓋太多。肉就那麼多,狼多了能吃到的肉自然少了很多。

從投資回報的角度來看,寫字樓跟住宅也是非常差異化的。寫字樓是商業性質是租金市場主導。租金跟不上,賣價就賣不上。他跟住宅不一樣,住宅捆綁了學區學位是配套市場,配套好了,價格就高。租金是相對被動的。而寫字樓的最近是相對主動的。

在南山,時間久一點不在地鐵口的寫字樓幾乎出手的價格都在四五萬。這個價格相對於南山10萬一平方的住宅均價,基本打了對摺。

這樣的重資產?談何盈利?

而從深圳各區寫字樓分佈來看,羅湖、福田市中心、車公廟的空置率都普遍較低;而南山區科技園、后海的空置率在20%以上;寶安、前海的空置率可以達到40%以上,特別是前海,空置率超過一半。」

甚至連桌椅和當初買的高檔真皮沙發,實木茶台都丟掉不要,直接跑了。

我的回答圖上也顯示了一部分:寫字樓目前空置率挺高,今年行情很差,長遠來看也不是特別推薦。

如果能多搞點房票,還是建議買住宅,純投資的角度來說,是不要碰深圳灣一號那樣的豪宅。像是華潤城這種,如果能搞些房票,下一期開的時候,可以多來幾套。未來收益率可能會更高。

而且目前一線城市的租金,以目前的水平很多企業都承受起來很難,所以才會有很多企業被迫去擠到住宅或者公寓里辦公。

今年年初,我作為先鋒部隊,從廣州(樓盤)來到深圳(樓盤),廣撒網式尋找合適的辦公場地。為大鬍子說房像恆大一樣從羊城遷至鵬城,做準備。

並且我們在上半年寫有寫過一篇文章叫《深圳寫字樓租金斷崖式下跌,空置率達50%?》實地去用數據去統計一棟樓,來從一棟位置極佳的樓,反應整個深圳寫字樓的縮影。

期間看遍了南山和福田大部分重要的寫字樓大小集群,最終落定高新園地鐵站,華潤城。

如果用例子来看:

  地铁口,华润置地总部同一栋楼,对外挂7万多一平米。整层报价1.4个亿。这个价格按照今年的行情来看,应该至少还有一两千万的空间可以谈。

  两个亿的资产,在深圳前海、后海、科技园其中之一,买写字楼好还是买房好?

所以,你就知道,為什麼我們一直不推薦寫字樓公寓商鋪這些產品了。

所以高總價高稅費的產品不推薦,商業性質稅費就高,整層的寫字樓更是總價高,雖然租金相對較高,但比着一套一兩千萬的優質住宅來說,風險實在太大。

按照房東的回憶,跟金融、區塊鏈挂鉤的企業在這個階段曾經排隊上門找寫字樓,供不應求的房源被熱情的租客一路推高。包租公司一平方最高可以租到接近200塊每月。與一手房源差距很小。

事實,前文我們也提到了,空租和降價。

答案不言而喻。剛剛截圖的那個華潤一個多億的寫字樓,是一個非常非常典型的例子:只看單價價格不高,甚至是裝修都非常漂亮,拿來就能用,但一個多億啊,如果要貸款只能貸一半,而且也不見得能貸的下來。

  重资产只能压舱

有人會問:現在空置率高,不代表五年十年後空置率高吧?

明眼人都看得到,前期的區塊鏈相關公司幾乎都是騙局,大多數P2P公司都是暗藏壞賬,這些企業來得快,去的也快,隨着大量的知名P2P暴雷,加上區塊鏈相關政策收緊,這些當時一路炒高最近的企業,逐步逐步的關張大吉。

然而,空租率仍然沒有降下來。這一下,一年沒緩過來。

要知道,當年買的時候跟住宅對比,可並沒有打對摺。

第一季度內寫字樓平均租金環比下跌1.7%,同比下跌4.1%,至每平方米每月225.8元,且短期內全市平均租金呈現持續下降的趨勢。

而這一層的租金是多少呢?大約是在30萬不到,一個月。整年下來大概也就300萬出頭。投資回報率大概也就2%。

  赔钱的写字楼

寫字樓在很多國家都是優質資產,在國內一些城市也會有優質的寫字樓投資品。但不像住宅是具有普遍性,換個形容來說,100棟寫字樓里,可能優質的投資品不超過10棟。但100個住宅小區,從投資回報來說,起碼80個小區都會有不錯的回報。

即便按照一半的金額算,動輒能拿出七千萬的人能有幾個?租下來只需要一年300萬上下的寫字樓,需要一個多億的資金沉下去。

這是其中一件事。另外一件事,就在上周,一個朋友一開口就問了兩個「小目標」的問題:兩個億資金,深圳怎麼投?

  仍然有人想投资

要注意的是,這個還是1號線高新園地鐵口,使用不到三年的華潤超高甲級寫字樓。周圍的其他較為差一些的寫字樓價格則更低。

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