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租金市场-展开来看2019年整个长租市场政策的特点

特朗普怼记者

長租公寓從業者回歸到以價值為核心的原有跑道中,長租公寓無論是從供給端,還是從需求端,都會對租賃市場產生非常積極正向的影響,這是長租行業向上向好的根本。

另外據全房通近3年數據顯示,租房人群中90后和95后合計佔比接近70%,並且從2018年開始,95后已取代了90后成為了租房的主力軍,佔比接近50%。

而二線城市政策配套則顯得參差不齊,差異化顯著。大體呈現兩類趨勢,第一類住房租賃政策覆蓋面廣,且逐漸體系化,如瀋陽、成都、杭州等城市;第二類城市住房租賃政策尚未形成體系,聚焦于單點問題的解決,如重慶、南京、武漢、鄭州等城市。

第四,發展長期化租賃運營機構。通過互聯網技術解決租賃信息虛假、不透明等問題,有序培養專業的租賃運營機構,推動行業資金監管發展,允許租賃運營企業以租金收入流為基礎,向銀行申請流動資金貸款,鼓勵長期持有型租賃運營機構的發展。

三:政策層面推動多元主體共贏,住房租賃市場進一步規範化

報告基於會找房旗下全房通長租公寓SaaS系統後台樣本數據,對2019年整體租金數據進行了分析,數據顯示,2019年整體租金相較2018年穩中微降,主導租金下降的主要原因是機構運營者對租金下調,整體出現較大降幅,而普租市場租金相對平穩。

3月23日,國內領先長租公寓SaaS服務平台會找房聯合空白研究院發佈了《長期主義2020中國住房租賃市場年度報告》(以下簡稱「報告」),報告以一、二線共計13個城市為樣本,分別從宏觀市場分析、行業發展態勢解析、政策解讀以及產業展望四個維度,對長租行業進行了剖析與預判,針對此次疫情對長租行業造成的影響,報告也進行了深度解讀,並給出了針對性的應對建議。

首先,長租公寓增加了租賃市場的有效供給,從而也可以有效地平抑租金;其次,讓租賃關係更加穩定;再者,分散式長租公寓有效解決了住房供給與住房需求之間的錯配。

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2019年,由於市場環境的變化,基於更穩定的需求、更謹慎的金融環境、更健全的市場監管,租金快速上漲勢頭得到抑制,逐步趨於理性。無論是一線城市還是13城,2019年租金相對2018年均有所下降,其中一線城市下跌0.32%,13城整體下跌0.78%,北上廣深4個一線城市表現出領漲抗跌的特性。

第二,盤活存量。利用稅收等手段推動個人閑置住房進入租賃市場,鼓勵業主將住房長期轉租給租賃運營企業,實現專業化、規模化管理。

在對長租行業進行了宏觀審視、行業分析以及政策解讀後,報告在最後針對目前行業發展的現狀提出了改善建議與指導。

對於疫情的衝擊,報告認為行業的固有矛盾在短時間內被放大,從而增加了行業的不確定風險,長租公寓的商業模式在短期內會面臨巨大挑戰,經營不善、資金壓力過大的企業可能會面臨破產。但好的方面是,隨着問題暴露和關注的增多,行業改善的力量也會加速積累。

同時,2019年租金收入比相較2018年明顯降幅,居民租房負擔有所下降。2019年伴隨着租金增速的放緩,租金收入比出現回落,當前約為22.2%且為近6年的最低點,居民的租房負擔有所降低。

四:整體展望,長租行業的6大建議

展開來看2019年整個長租市場政策的特點,2019年頒佈的政策中,13個城市都進行了監管規範相關動作,12個城市增加了租賃住房供應,7個城市頒佈了租客權益相關政策,4個城市提供了資金支持。監管相關政策46條,增加供應政策35條,租客權益政策11條,資金支持政策7條。因此可以判斷,推動多元主體供應和規範住房租賃市場是當前的重點。

報告顯示,2017-2019年中央和地方層面的租賃政策從定調轉向落地,逐漸體系化,報告指出,根據政策體系化程度,可將住房租賃政策分為4個階段:定調階段、落地階段、啟動監管階段、政策體系化階段。

報告認為,在過去的2019年,長租公寓市場進行了快速的修正,行業從虛假繁榮進入理性發展階段。

報告認為,一個運行良好的住房租賃市場應該滿足四個基本條件:供求關係動態平衡、租金負擔可以承受、租賃關係長期穩定、金融風險基本可控。因此公寓企業及行業從業者可在未來一段時間更多關注以下幾個重點的行業發展方向:

在住房租賃市場發達的一線城市,政策指向性非常明確,高度集中於監管規範和增加供應。北京着眼于「群租房」、黑中介、真房源等問題;上海聚焦供應與監管並舉;廣州傾向於增加供應;深圳傾向於規範市場。

第五,保障租客基本權益。不隨意漲租金、租客不能隨意被驅逐,應通過租賃立法等方式從根本保障租客基本權益。

長租公寓行業在2019年呈現明顯的分化狀態,相關行業政策的制定與落地對各地區公寓企業的發展有着直接的影響。

二:市場層面,租金穩中有降,95后需求驅動行業變革

一:宏觀層面,短期不確定長期很美好,行業回歸以價值為核心

第一,關注熱點城市,增加新增租賃住房供給。二線重點城市存在布局不足的問題,這些城市可新增租賃住房,關鍵在於土地。

第三,規範「 N+1」模式,擴大有效供給。一張床、一間房的需求在很長一段時間內都客觀存在,在這種情況下,當下租賃運營機構普遍採用的「N+1」模式,較好地解決了此矛盾。

第六,擴大租客有效支付能力。鼓勵更加靈活的租金支付方式,減輕租房前期的一次性現金支付壓力。

由於原有存量房缺乏裝潢改造,且95后租房人群更加註重房屋的品質,因此形成了供給結構錯配,致使供給端不得不做出改變,以迎合新一代租房主力軍的硬性需求。

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